給王嘉爾的信

早排睇到佢嘅訪問，知道有諗過退休，現時持有其中一個九龍站物業，2019 年以4000萬買入，現時收租60萬一年，租金回報不足2%。佢或者想買樓收租鋪路退休，不過我睇未必咁易。

有睇開我寫文嘅朋友都知道，我好支持多元化投資，但係每次見到啲得1-2%嘅買樓case，就唔多支持啦。買樓最重要兩個元素：升值同租值，最好就兩者兼得，無的話至少都要有其中一樣。

論租值，我當佢呢間樓係full paid 樓，不用供樓，但回報2厘都無，仲未計管理費、差餉地租、維修費、物業稅、經紀佣金，轉一轉租客執執又要幾萬，仲有可能遇到租覇，七除八扣之後其實一年落袋隨時得返40萬左右，僅僅一厘。講到升值，更加無得講，大家都知，2019年樓市指數由頂點183 跌至現在145，跌幅約20%，如果物業同大市同步現在就值約3200萬，跌左800萬，即係輸左13年租，現時二手冰封，追到幾時先返家鄉。雖然好多前輩都係靠磚頭置富，但係老實講，佢呢個case 不如一早就用4000萬做定期，就算低息環境1% 果陣都好過佢，起碼乾手淨腳。

4000萬有無更好嘅做法？現時穩陣做法最好都係安排被動收入，5-6% 一年，已經個個月收十幾萬，慳慳地應該夠呢位大明星洗。話說巴菲特現時手持數以千億現金，未諗到有咩好買時都係咁做，我地當然可以借鏡股神嘅做法。當然，加息加到尾聲，之後市場會有一啲變化同機遇，如果係成熟而且有經驗嘅投資者，可以再進取一點，提前部署，不過王先生作為投資新手還是以穩中求勝啦。

最後如果真係要買樓，都應該買返啲租務回報更加好嘅單位，至少有3厘先好考慮，先叫有少少防守力。