自從撤辣之後，唔少人都開始在樓市中尋寶。如果大家最近留意到新聞，市區中有一間物業以高折讓賣出，但當中有一詞名為半契樓，想知道半契樓是甚麼，而相關的特點和投資風險是什麼？就唔好錯過呢篇文啦﹗
碎契樓和半契樓
特別的物業契約有好幾種，每逢遇到都要小心處理，而其中一項就是半契樓，而半契樓的出現一般與聯名物業有關。物業持有的方法大致有六種，分別為
- 單名持有
- 分權擁有
- 聯權擁有
- 公司形式持有
- 遺囑執行人
- 受託人
而其中的第二、三項都是聯名形式，不過分權擁有與聯權擁有不同，聯權物業俗稱”長命契”，各人業權對等而且重叠，不可分割，若有人離世，餘下的人便可自動繼承業權，即使有遺囑也不會影響物業繼承。而分權擁有是多於一名業主按議訂好的比例提有該物業，如何分配沒有限制，例如夫婦二人分權擁有一個單位，可以各佔一半，亦可丈夫佔1%，太太佔有99%。而業權互不重疊，若一方離世，另一方亦不會自動獲得業權，需要按遺產承辦方式處理。
分權擁有好處是業權獨立，互不相干。當其中一人離世時亦不會自動由剩下的業主繼承，會按遺產承辦方式處理，適合非直系親屬的聯名購買物業的情況。另一方面，由於業權分割，一旦其中一名業權人遇上財務問題，欠債或破產，餘下的業主亦為他無需負上責任，同樣情況，若其中一名聯權擁有人欠債，而被財務公司或銀行收回單位，其他聯權擁有人也會受到波及。
然而，分權物業卻有一個潛在風險，其中一項就是有機會變成半契樓，或碎契樓。由於業權完全分割，當物業多於一名業主，想法就有機會有分歧，若其中一名業主A想賣樓，另一人B可反對賣樓，但無法阻止A把自己所屬的份數賣出。同樣，如其中一人因欠債令到業權被銀行或債權人收回，成為銀主盤，其他業權人亦無法阻止。若物業由二人平分，其中半份業權於市場放售，我們會稱為半契樓交易；若放出市場的業權分數少於50%，便會稱為”碎契樓”。
正如剛才所說，不同業權人之間的想法未必相同，又或者業主之間關係改變，如離婚、分手、分身家、業主過世由後人承繼等等，導致大家未能統一意見賣樓，但由於半契及碎契樓是較特殊的物業，市面上願意投資的人較少，若要賣出時會有較大折讓才會有人承接。同一時間，餘下的業主所擁有的業權估值亦因為契約變得零碎而下跌。
買半契樓預左要FULL PAID
剛才說到半契樓的售價會低於市場，其折讓幅度可以高達5成，作為投資又是否吸引呢？半契樓呢價雖然較低，由於賣方一般難以提供樓契，契約不全的情況下，銀行在風險角度一般不會接受按揭申請，投資者大部分情況都需要準備足夠現金進行交易。當然，市面上有部分財務公司接受半契樓的契款，但前提是利息會非常高，有機會高於10%，以現時銀行按揭約4%來說，高岀1 倍，所以，有興趣投資半契樓的買家要先了解自己是否有能力承擔相關風險。
雖然半契樓的買入價錢較低，但將來想賣出時，要遇到有興趣投資半契樓的投資者才能脫手，要做好長線持有的心理準備。當然，如果你有能力集齊已分散的業權，整合後再在市場放售，價格會比單獨賣半契樓更高。
半契樓收租自住均需談判
至於買入半契樓能否當作自住單位呢？新買家由於只是取得部分業權，如果其中一名業主本來已居於此處，又或者單位已經租出，新買家若想將單位當作自住之用可能較難。至於能否租出，如何決定租金水平，單位如何管理，如何攤分維修費用等問題，新買家入場後亦需要與現有業主討論。理論上，根據業權分數，半契樓兩名業主擁有對等權利，但同時亦意味著，若雙方未能達成共識，便會陷入膠著狀態。
同場加映：無契樓/缺契樓
市場上亦有無契樓或缺契樓，例如原業主離世後，樓契不知所踪，傳承後便成為無契樓；又或者業主將物業多番加按後，再向財務公司借錢，最終無力償還而被財務公司將單位拍賣還債。至於缺契樓，即樓契有部分遺失，常見於年代久遠的物業，或業主贖契後保管不善所致。
現時土地註冊系統已經十分完善，大部分遺失的契約都可以透過補契補回。部分銀行亦會接受補契作為按揭申請文件，但貸款利息有機會因而增加。
陳智鑾 Thomas Chan 