陳智鑾：近強拍門檻 可耐心等候收購
標籤：陳智鑾 理財信箱
文章日期：2022年11月7日
本人持有一間自住的舊樓，樓齡60年，位於土瓜灣，大約十年前開始，就有幾個集團發信給業主洽談收購的事宜，有感於大廈已經日久失修，本人希望換樓，可惜最近一次的收購，因為在限期前仍然未能集齊80%業權而告吹，只有78%。本人十分希望能轉換居住環境，但不知下次收購何時可再次重啓，究竟應該等待機會，還是善價而沽？
筆者回覆：
收購中常常提到要集齊一定數量的業權才能推進一個重建項目，是源自1999年立法的《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（香港法例第545章），這條例是為了改善高齡樓宇收購重建效率。
條例最開始要求發展商要在同一地段集齊90% 或以上業權，並且經過一定法律程序，才可以通過強制拍賣完成收購。後來，條例在2010年4月作出修訂，其中50年或以上樓齡的樓宇，其拍賣門檻降至集齊80%或以上的業權。而在剛發表的施政報告中，政府表示會再就條例作出修訂，樓齡50年或以上的樓宇會進一步降低門檻至70%，而70年以上的樓宇新設門檻為60%。
翻查過往強拍申請的數字，在2010年以前，每年只有十數宗申請，2010年降低門檻後，強拍申請便由2010年的21宗，急升至2011及2012年分別為46及57宗，可見降低門檻有即時加快收購的作用。尤其一些在修例前已經非常接近成功收購的案例。
發展商若向熊先生的物業作出收購，相信是認為重建項目有一定吸引力，一般都會參考兩個要點：
1）合併地盤重建後地積比率是否增加
2）重建後新建物業的可銷售樓價是否有利潤
在一些地段如熊先生所在的土瓜灣，新舊樓呎價仍有不少差距，尤其是觀塘延線通車後交通更方便，同區新樓盤的呎價可以比唐樓有一倍以上差別，有部分地段，經重建後樓宇高度提升，部分物業更可享有海景，價值會進一步提升。
事實上，在這些舊區當中，除非整合地盤重建，否則，即使整幢大廈大維修，再加入最新設備，舊樓翻新後的呎價仍遠遠不能和新樓相比。這便是驅使發展商推動重建的誘因。
既然上一次的進程已經非常接近80%，在強拍條例修例後，熊先生的物業仍有很大的機會再次進行收購，相信只要耐心等候，應該會有好消息。
不過補充一句，每次收購的出價都未必會和之前一樣，因為發展商都會評估經濟前景、發展潛力等因素。
發展商收購價隨市况調整
至於能否善價而沽，提早離場呢？如果知道物業即將會有收購發生，除了賣給發展商，熊先生亦可以嘗試以一個比較接近收購價的價錢放售單位，賣給有意參加收購的投資者，不過，今年遇着樓市氣氛淡靜，舊樓在市場上的交投很少，熊先生要預期一段較長的時間才能賣出物業，或者折扣要較大。當然，除了賣出外，熊先生亦可考慮先租出自住單位，及另找新居租住，便可解決居住問題。
信達興業董事
物業理財專家
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陳智鑾 Thomas Chan 