陳智鑾：臨近退休 適宜加碼投資物業收租嗎？
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【明報專訊】讀者郭先生來信：
本人65歲，太太是家庭主婦，有一名兒子30歲。現有一個自住物業，市值600萬元，2000年買入，已供滿；另有股票200萬元，本金250萬元，近年表現不好，大部分都虧損；持有現金100萬。由於今年內即將退休，想用太太名義多買一個物業，以製造被動收入，預算500萬元，月租1萬元，以租金收入養老，不知做法是否合適？
筆者回覆：
一般投資要考慮兩部分，第一部分是升值潛力，第二部分是現金流。過去20年適逢低息周期，加上樓市大趨勢向上，中原城市指數2003年至今已有數倍升幅，而物業投資更可使用槓桿，過去一段長時間單邊大升市，容易創造財富，所以不少香港人都十分鍾情物業投資。其次，租客支付租金可用來供樓，若物業已還清按揭或租金比每月供款還要多，更變成被動收入。
根據郭先生的資產分佈，現時物業是家庭中最大的資產，由於買入多年，相信帳面升幅都不小，而物業用來自住，可以為郭先生的退休生活提供一個固定居所。但如想再購入物業期望大幅升值又是否可取呢？只要留意新聞，便會發現今年開始二手樓盤蝕讓成交比過去多了不少，而部分發展商最近一手新盤開價比同區二手樓還要平，都值得我們思考物業是否真的永遠只升不跌。
供樓負擔重 租金回報低
現金流方面，如果用太太名義買入收租物業，無論是否首置，最多都只能做五成按揭，即首期便要250萬元，連其他雜項開支，大約270萬元，差不多等於郭先生九成的流動資金。按揭方面，即使太太承做30年按揭並通過壓力測試，現行利息下每月供款也要9900元，差不多與租金收入互相抵消。
退休時用500萬元買入一個投資物業，年回報大約2%，已經不算十分吸引，即使用首置名額，印花稅已經等同蠶食首年半租金，還未計算佣金、雜費、差餉地租、物業稅等，還要保留一筆資金作長遠維修費用，實際回報率會低於2%，不會比銀行存款高很多。如果要加上銀行按揭，每月還款和租金相若，即是不能製造現金流，若加息幅度持續，又或者遇到近年空置率上升、租金下調等情况，更有機會變成負現金流。以郭先生現時的資產狀况，增購收租物業後現金和股票價值只剩下30餘萬元，未必能應付退休後的生活開支。
物業投資最理想的情况，是以較低的價格買入物業，將來有一定的升幅，再配合適當的槓桿，以租金償還按揭，以時間積累財富，在一段時間償還按揭後能製造現金流，因此，郭先生的情况不太適宜再添置物業。
如果郭先生目標只是有平穩收入，其實市面上仍有很多選擇，包括債券基金、股票、ETF等收息工具，只要做出合適的調配，控制風險，每年現金流4%至6%並非難事，而且投資金額、投資年期相對有彈性，費用成本亦較相宜，郭先生可從這方面考慮。
物業理財專家
信達興業董事
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陳智鑾 Thomas Chan 