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【明報專訊】新的一年正好是為來年制定目標的好時候。調查顯示，香港平均首置人士年齡是31歲，與湯先生10年後年紀相若，只是湯先生不知如何執行細節，尤其物業市場經常有不同的消息出現，若不好好定立詳細計劃，執行時便很容易受外圍因素影響。
買500萬樓 10年需籌100萬
首先計算一下，湯先生期望買入大約500萬的物業，要準備的資金包括首期、印花稅、佣金、律師費、裝修費等，現時800萬元以下的物業可借九成按揭，即500萬物業的首期是50萬；至於印花稅，本港永久居民首次置業的相應稅款為15萬，經紀佣金為成交價1%（即5萬），裝修費則豐儉由人，較平均的預算為30萬，所有資金需求總共約100萬。現時湯先生有10萬元存款，距離目標大約90萬，這就是10年內需要為置業準備的資金。現時湯先生每月有約5000元盈餘，單計儲蓄10年便有60萬元，為數不少，但仍欠30萬元。當然，湯先生現時年紀尚輕，人工應有上升空間，將來加人工後可再提高儲蓄金額，仍有望以純儲蓄達到目標。另一個方法是善用現在的資金和每月5000元的儲蓄，設立一個專款專用資金池，投資年期設為10 年，若每月持續投入，只要年均回報能達到5%至6%，湯先生35歲時，該資金池便有約100萬元，有足夠的置業資金。
其次，置業除了首筆資金外，亦要有足夠的收入應付日後供樓開支，而且為了確保置業人士在加息周期下，仍有能力繼續供款，銀行審核按揭申請時，會透過壓力測試判斷湯先生是否有足夠收入，以500萬元為例，假設九成按揭，借貸金額450萬元，年期30年，實際利息1.5厘，相關的每月供款16,307元，按月供比例的入息要求為36,728元，按壓力測試的要求為43,000元。簡單來說，湯先生在十年的薪酬要有所增長，如置業時每月收入多於43,000元，便很有機會通過銀行的壓力測試，當然，如收入方面未如計劃提升，可以透過增加擔保人的形式提高相關入息。
最後一步就是要多留意物業市場，既有置業目標，不妨多留意心儀地區物業資訊，有沒有新建屋苑、相關成交、交通，配套、景觀等，建議多到附近的屋苑睇樓了解，過程中會更清楚自己喜好，而且慢慢能判斷單位開價是否合理，而且能作出適當還價。總括而言，制定資金計劃、準備安排按揭、選擇合適單位，切實執行以上三步，即使市場環境如何，也能幫助達到置業目標。
陳智鑾
信達興業董事
資深物業投資者
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陳智鑾 Thomas Chan 