2021年3月22日 明報 理財信箱
謝小姐 (35歲) ，丈夫楊先生(35歲)
家庭月入: 約8萬 (二人均為固定收入)
支出: 約3.5萬 (包括約每月17000供款，家用及保險供款等開支)
資產: 現金及股票約150萬，及一層自住物業，市值約700萬，尚欠銀行按揭貸款370萬元。
理財問題:
我和先生幾年前買入一個物業，當時為一家三口，現在已過了三年SSD，去年細兒子出世後，開始覺得不夠地方用，近期感覺樓市開始回調，我們應該趁跌市的時候換一個較大的物業嗎？如果換樓，應該先買後賣，還是先賣後買呢？
陳智鑾的回應：
家中增添成員，實在高興，為小朋友提供一個更寬敞的居住環境，相信都是不少父母的共同目標。每當考慮換樓，在長期超低息的環境，加上近年按揭成數至放寬1000萬以下為8 成，只要有實際需要而又符合經濟條件，就可以積極進行。而在樓價下跌週期換樓，假設自身樓價同目標樓價跌幅相約，如果目標物業價值比本身物業高，目標物業實際的跌幅會更大，以此計算理論上降低成本，有利換樓。
至於換樓，無論是先買後賣，還是先賣後買都各有優勢。
先買後賣的好處是能夠即時鎖定新物業價格。而在印花稅規例下，謝小姐買入新物業需先繳交15%從價印花稅，如現有物業於一年內出售之後，謝小姐可以申請退稅。謝小姐必需考慮此稅項會否影響她的現金流，再者物業能否在限時內按心中理想價格售出。此外，當謝小姐到銀行敍做新按揭時，因為她尚有持有另一物業，銀行在按揭成數會自動下調一成，而壓力測試亦會更為嚴格。
至於先賣後買，只要在買入新物業時沒有持有其他物業，可按首置稅率繳稅。而成交時間安排上亦更有彈性。至於按揭方面，如樓價在1000萬內可透過按揭保險計劃試做8 成，而銀行評估還款能力亦會以標準方式計算，即物業供款佔收入不得多於一半，而壓力測試(加息三厘後)，供款不得多於收入六成。
以目前時經濟環境，按步就班完成十分重要，故此應該先賣後買。謝小姐如以700萬賣出舊物業，扣除貸款所得約330萬，加上現有130萬流動資產，合共480 萬，即使目標買入一間900萬物業，此筆資金可用作支付新物業的首期、印花稅、律師費、代理佣金、裝修費及其他雜費等支出。以先賣後買方式敍做按揭時，銀行會以夫婦二人的收入為計算進行壓力測試，最穩建的做法可申請6成按揭，供款壓力細，亦可省回按揭保險費。當然，如謝小姐希望用最小資金置業，8 成按揭亦是可以一試。
值得一提是有人會問，如先賣後買如何安排過渡居住，在這裏提供一個買賣中的重要技巧，就是”售後租回”，即在買方承諾買入物業後，賣方在某段時間內繼續以租客身份租用，甚至可以要求一段”免租期”，以上條款都在買賣合約上列明，以保障雙方，簽臨約之前可以先向你的代理查詢。
陳智鑾 信達興業董事 資深物業投資者
https://news.mingpao.com/pns/%e7%b6%93%e6%bf%9f/article/20210322/s00004/1616350686887
陳智鑾 Thomas Chan 